Особенности договора купле-продажи недвижимости

Содержание договора купли-продажи недвижимости Продажа недвижимости По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество п. Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости Просмотры: 13 978 На рынке недвижимости в настоящее время одним из основных видов гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, является договор купли-продажи. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Земельным Кодексом Российской Федерации, а также другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяющими порядок купли-продажи отдельных видов объектов недвижимости. В соответствии со ст. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается только в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя.

§22. Особенности договора купли-продажи недвижимости.

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав Из-за того что недвижимость в российском праве исторически понималась весьма своеобразно, в современном правоприменении в России появились конструкции, которые не встречаются ни в одном правопорядке мира.

Противоречия в законодательстве, половинчатость и неоднозначность регулирования, неоднозначная судебная практика могут поставить и ставят в тупик добросовестных участников оборота недвижимости. Наиболее интересные тезисы данного мероприятия читайте в материале. Ввиду того что в России на протяжении всей ее истории отношение к собственности что в советские времена, что в дореволюционные отличалось своеобразием, в российском правоприменении складываются порой совершенно абсурдные ситуации.

Например, когда части здания, бетонные заборы, асфальтовые площадки признавались самостоятельными объектами недвижимости. Евгений Суханов, д. Ломоносова, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, вспомнил, как Минэкономразвития России в свое время разрабатывало законопроект о введении в гражданско-правовой оборот асфальтированных площадок и частей здания.

Совету по кодификации, казалось бы, удалось его заблокировать, но те же самые пресловутые машино-места все-таки получили закрепление в законодательстве. А от советского времени нам в наследство остался другой замечательный объект, которого нигде в мире нет — объект незавершенного строительства. Кроме того, нигде в мире нет разделения на отдельные объекты земельного участка и возведенного на нем здания, а в России есть.

Отчего такое небрежение к столь важному институту? Все дело в том, какие цели преследует государство, регулируя этот рынок. Недвижимость, напомнил Е. Суханов, понятие юридическое. И особенность этого юридического режима, его существо состоит в необходимости публичной регистрации объектов недвижимости. Смысл регистрации в нашей стране — не содействие обороту, а фискальный интерес: чем больше в этом реестре будет записано владельцев земельных участков, тем больше субъектов налогообложения.

Как мы к этому пришли? В первом варианте Гражданского кодекса РФ предполагалось, что реестр будет вести Министерство юстиции. Был создан институт регистраторов прав.

Но возобладали интересы Минэкономразвития России а у него одна из превалирующих идей — развитие в стране частной инициативы , и потому кадастровый учет отдали в частные руки. Теперь кадастровые инженеры оказывают услуги. Если кадастровый инженер оказывает вам возмездную услугу, то это подразумевает оформление соответствующих отношений. А далее — свобода договора: как договоримся, так он свои обязанности и выполнит. Именно от этого, считает профессор Суханов, у нас такой большой процент недостоверных сведений, занесенных в реестр.

Отсюда вытекают и особенности сделок с недвижимостью, ведь понятно, что сделки связаны, прежде всего, с регистрацией. Конечно, при регистрации — недвижимости ли, сделок ли — всегда образуется некоторый разрыв во времени между заключением договора и собственно регистрацией. Разрыв этот может составлять и несколько дней, и несколько месяцев.

И это порождает проблему: кто является собственником недвижимости в этот период? В силу ст. Отчуждатель остается собственником до момента регистрации перехода права. То есть если он будет банкротом, то его кредиторы на это имущество наложат арест, потом продадут его с торгов, даже если в здании уже живут.

И наоборот, кредиторы приобретателя не могут обратить взыскание на имущество приобретателя до тех пор, пока право не зарегистрировано. А отчуждатель вроде бы остается собственником, однако распорядиться собственностью уже не может, потому что его связывает договор с приобретателем. Это, кстати говоря, серьезная проблема, которая не является редкостью и для развитых правопорядков.

В Германии, к примеру, даже придумали специальную конструкцию — ожидаемое право, причем она в судебной практике родилась, и ни в одном из германских законов ее не найти. Далеко не все сделки можно совершать с недвижимостью. Так, в свое время ВАС РФ справедливо разъяснил, что договоры комиссии не могут своим объектом иметь недвижимость. Инвестиционная аренда, по мнению Е. Суханова, — это не что иное, как коррупционная схема.

Аренда ведь предполагает возврат арендованной вещи по окончании ее использования. Аренда у нас, как правило, краткосрочная, успеешь разве что котлован вырыть да стены возвести. А за продлением аренды надо идти к публичному собственнику, то есть к чиновнику, и договариваться об условиях продления. О чем арендатор и арендодатель в результате договорятся — разговор отдельный. Российские участники отношений находятся в большом недоумении, к большому сожалению, потому что теоретические достижения частного права, достигнутые человечеством, в РФ из-за некоторых аспектов деятельности законодательной и исполнительной власти не разделяются российским же правоприменением, а суды, к сожалению, единообразного подхода к вопросу о том, что такое недвижимая вещь, не демонстрируют.

Все это накладывает отпечаток на коммерческий оборот недвижимости, придавая ей свой, особенный, российский колорит. Особый товар — отдельный вид договоров Василий Витрянский, д. Выделена она была именно в силу особенностей товара, ибо товар здесь — объект недвижимости — нестабильный, меняющийся начиная с 2004 г.

Беда в том, что законодатель, когда вводит в правовое поле новый объект недвижимости, не дает никакого дополнительного регулирования. На сегодняшний день, с учетом всех изменений, внесенных в перечень объектов недвижимости, правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ в полном объеме применяются и охватывают договоры купли-продажи зданий и сооружений.

По помещениям мы не можем применять ст. Рассмотрим особенности и практику применения специальных правил. Первой особенностью являются требования к форме сделки — не простая письменная форма, а строгая. Статья 550 ГК РФ говорит о том, что договор может быть заключен только в виде единого документа за подписью продавца и покупателя.

То есть заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т. Последствие несоблюдения данных требований — признание сделки недействительной. Вторая особенность — необходимость госрегистрации применительно именно к договору продажи недвижимости. Изначально, в первой редакции ст. Теперь же п. Пункт 3 этой же статьи говорит, что, если одна из сторон уклоняется от действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебных приставов-исполнителей вынести решение о госрегистрации.

Между этими двумя пунктами есть некоторое противоречие, и хорошо бы, если бы его разрешили соответствующие разъяснения высшей судебной инстанции, но их пока нет. Земля и строения — одна судьба, разные подходы Наиболее актуальный на сегодня вопрос, считает В. Витрянский, судьба земельных участков при продаже зданий, строений, сооружений. Это практика применения ст. В ней есть общее, генеральное, положение, согласно которому при продаже объектов недвижимости покупателю переходят права на земельный участок.

И есть два конкретных положения для двух конкретных ситуаций. Ситуация первая: когда продавец — собственник продаваемой недвижимости одновременно является и собственником земельного участка. На этот случай действующее сегодня правило такое: одновременно по договору продажи объекта недвижимости продавец должен передать покупателю право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Эта норма действует с июня 2007 г. В прежней редакции речь шла о том, что стороны договора могли определить, на каком праве к покупателю переходит право на земельный участок. И была общая презумпция: если стороны не определили, на каком праве передается земельный участок, тогда вместе с правом собственности на здание переходило и право собственности на землю. И речь шла не о земельном участке вообще, а о части земельного участка. Все понимали, что часть земельного участка, занятая строением, не может быть ни самостоятельным объектом сделок, ни самостоятельным объектом прав.

Но в судебной практике этот вопрос оставался, в общем-то, чисто техническим. Покупатель — заинтересованное лицо, и если ему передается право на часть земельного участка а участку уготована участь права следования за продаваемым объектом недвижимости , в случае необходимости покупатель же и будет добиваться в землеустроительных органах работ по определению границ, межеванию и т.

И старая редакция объективно работала в пользу оборота, поскольку никоим образом не сдерживала продавца. Сегодня же заботы об оформлении участка полностью лежат на продавце.

То есть на сегодняшний день собственник должен сначала сформировать участок и только затем заключать договор купли-продажи, и по этому договору он должен, плюс ко всему, передать покупателю право собственности на сформированный земельный участок. Существенные условия сделок с недвижимостью Говоря об особенностях договоров купли-продажи, надо обратить внимание на два существенных условия: о предмете договора и о цене договора.

Что касается условий о предмете договора ст. Статья эта требует, чтобы договор содержал условия, позволяющие индивидуализировать не только саму продаваемую недвижимость, но и земельный участок, на котором она расположена, либо место этой недвижимости в соотношении с местоположением других объектов недвижимости.

И если какой-то объект недвижимости не имел четкого адреса, то мы полагали, что необходимо обязательно приложение к договору с планом земельного участка, с указанием расположенного объекта недвижимости, и все это должно было заверяться землеустроительными органами. Сама ст. Иными словами — по поводу будущей недвижимости. В постановлении ВАС РФ допустил продажу будущей недвижимости, поэтому жесткие требования никак не могли оставаться в правоприменении. В документе было сказано, что если в договоре не указаны индивидуализирующие признаки недвижимости, но в приемо-передаточном акте они есть, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Таким образом, подход изменился коренным образом. Что касается другого существенного условия — цены договора ст. Витрянский, чтобы исключить применение ст.

Ведь по общим положениям о купле-продаже договор может быть заключен и при отсутствии в тексте договора цены продаваемого товара. Статья 485 ГК РФ говорит, что в этом случае применяется правило п.

Допустить применение этого правила к договору купли-продажи недвижимости было бы неправильно. Таким образом, цена должна быть указана в договоре купли-продажи недвижимости под угрозой признания его недействительным. Кадастровая стоимость как обоснование цены недвижимости Определяющим моментом для цены договора купли-продажи недвижимости, конечно же, является кадастровая стоимость.

Примечательным в вышеуказанном постановлении является п. Эта стоимость подлежит внесению в кадастр. Теперь вспомним о специальных правилах исполнения договора купли-продажи недвижимости. При обороте недвижимости договор исполняется, исполнение фиксируется, удостоверяется обязательным приемо-передаточным документом.

Интересно, что здесь законодатель, так же как и в отношении формы договоров, устанавливает требования строгой письменной формы — исключительно единый документ за подписью продавца и покупателя. Документ имеет колоссальное значение, особенно в ситуации, когда продавец совершает несколько сделок по продаже одного объекта недвижимости.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости. Просмотры: 13 На рынке недвижимости в настоящее время одним из основных. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи земельных участков предусмотрены ЗК РФ, морских судов — КТМ РФ.

Основные последствия — это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру — другому участнику сделки. При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия об этом ниже определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать. Договор купли-продажи квартиры ДКП считается заключенным с момента его подписания. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора — круглая гербовая печать УФРС , и прямоугольный штамп регистратора с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора. Форма Договора купли-продажи квартиры Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме ППФ. Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям: продажа доли в квартире постороннему лицу п. В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ. Договор, заключенный в простой письменной форме ППФ — самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Если договор составлен упрощенно типовой шаблонный текст , и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или — условий и сроков фактической передачи квартиры, или — ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее например, о наследниках , и т. В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Особенности договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключенем прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Оба договора - консенсуальные, воздмезные, взаимные. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Условия Договора купли-продажи квартиры

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав Из-за того что недвижимость в российском праве исторически понималась весьма своеобразно, в современном правоприменении в России появились конструкции, которые не встречаются ни в одном правопорядке мира. Противоречия в законодательстве, половинчатость и неоднозначность регулирования, неоднозначная судебная практика могут поставить и ставят в тупик добросовестных участников оборота недвижимости. Наиболее интересные тезисы данного мероприятия читайте в материале. Ввиду того что в России на протяжении всей ее истории отношение к собственности что в советские времена, что в дореволюционные отличалось своеобразием, в российском правоприменении складываются порой совершенно абсурдные ситуации. Например, когда части здания, бетонные заборы, асфальтовые площадки признавались самостоятельными объектами недвижимости. Евгений Суханов, д. Ломоносова, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, вспомнил, как Минэкономразвития России в свое время разрабатывало законопроект о введении в гражданско-правовой оборот асфальтированных площадок и частей здания. Совету по кодификации, казалось бы, удалось его заблокировать, но те же самые пресловутые машино-места все-таки получили закрепление в законодательстве. А от советского времени нам в наследство остался другой замечательный объект, которого нигде в мире нет — объект незавершенного строительства. Кроме того, нигде в мире нет разделения на отдельные объекты земельного участка и возведенного на нем здания, а в России есть.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ

Санкт-Петербург Договор купли-продажи — один из самых распространенных и древнейших возмездных договоров. История этого вида договоров складывалась в зависимости от развития самих рыночных отношений. Особой разновидностью договора купли-продажи, является договор купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости: должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ст. Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается; закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным. Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, необходимо запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта. С 1 марта 2013 года ст. Согласно ему, любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности записи защиту на основании записей в реестре получить не может. При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.

Скачать Часть 2 pdf Библиографическое описание: Чуйков Р.

.

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор купли продажи недвижимости - на что обратить внимание?
Похожие публикации